作为房价走势的一个重要指标，二手房价格趋势引人关注。据中原地产统计，11月份，全国二手住宅成交量仍在低位徘徊，价格松动程度和范围继续扩大。
据统计，继北京、上海、深圳二手房价格出现下跌后，11月，天津和成都加入均价下跌阵营。且五大城市二手住宅价格环比跌幅均在1.0%以上，跌幅扩大趋势明显。另外，广州价格指数虽保持上涨，但环比涨幅均较上月进一步收窄。
从成交面积看，北京、上海、成都的二手房成交面积已开始回升，环比增幅在10%至30%。广州和深圳二手住宅成交面积继续回落，环比跌幅为2至3成;天津则基本和上月持平。总体来看，六大城市二手住宅成交面积依然是低位徘徊，较2010年月均水平仍有较大差距。
中原集团研究中心高级经理瞿安新介绍，虽然很多地方二手房市场价格出现松动，但仍与购房者的心理预期有一定的差距。而据世联地产对购房者信心情况的统计，三季度，这一信心指数已经连续下跌至54.2。首次置业和改善性需求的购房者预期房价下跌的比例首次超过了房价上涨的比例，购房者预期正在全国范围内产生逆转。
“按我们的成本来算，可以承受的降价幅度在20%左右，但我们怕的是降价也卖不动。购房者已经形成预期了，就是房价还要降，这一点最可怕。”黑龙江一家大型民营企业负责人告诉记者。可见，即便是哈尔滨这样的城市，因为降价预期引导的持币待购，正不断拉低成交量，进而触发新一轮降价。中原地产预测，12月份全国二手住宅价格松动幅度将继续扩大，部分区域成交量也会随着价格下降而小幅回升。
2012年天津二手房市场“井喷”还是“冬眠”
2011年，楼市的宏观调控政策的持续近一年时间，市场成交量逐渐萎缩，10月份成交2681套，刷新今年成交量新低。进入11月份以来，连续三周市场成交量均在700套以下，同时部分地区房价开始松动，这无疑让人们想起2008年的楼市。随着2011年接近尾声，处于深度调控中的天津二手房市场在2012年春天的走势如何?出现2009年的触底反弹还是延续今年的低位运行，成为各方关注的话题。
业内专家认为，从楼市所处经济背景来看，今年宏观经济运行环境稳定，国家调控楼市态度坚决，使得宏观调控政策的态度急剧转弯的可能性降低;从楼的市调控政策力度来看，今年调控政策不论从范围还是力度上均比2008年更加严厉，对于需求的抑制作用更大，因此市场难以出现需求大幅反弹的支撑。因此明年短期内天津二手房市场成交量难以出现2009年的“井喷”现象。
经济背景差异大调控政策难转向
我爱我家企划总监陈萌表示，“与2008年相比，当前中国整体的经济运行状况较为稳定，2008年经济危机中房地产市场的“救的市”作用不会显现，加之当前国家针对楼市的调控态度坚决，因此预计明年的政策不会出现方向性的转变”。
2008下半年，楼市的宏观调控初见成效，而由美国的次贷危机引起的金融危机愈演愈烈，逐渐蔓延至全球，全球经济的大衰的退中国受到严重影响，GDP增速放缓、CPI环比回落。而房地产市行业作为国家经济的重要支柱产业之一，成为了当时“救市”的重要角色。政府出台了税费减免、降低贷款首付及利率等各项救市措施，使得被抑制的需求大量反弹。
而今年经济环境并无内外经济危机的威胁，与此同时，限购政策向二三线城市蔓延，限贷政策的不断升级，以及10月29日国务院总理温家宝在主持的召开国务院常务会议中指出，“坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。”均显示出国家对楼市调控坚决的信心和态度，政策难以出现2008年底的急剧转向。
调控不断升级需求难现“井喷”
我爱我家市场研究中心分析认为，今年实行的宏观调控政策较2008年更为严厉，不仅信贷政策继续升级，首付比例和贷款利率均有提升，严厉的“限购”政策更是直接限制了部分具有购买力的需求入市，市场中有效需求量大幅缩减，因此也的难以出现大量需求的集中释放：
首先，购房首付比例提的高，造成部分购房需求入市难度加大。以首次购买总价80万元的房源为例，按照目前首付三成的政策计算，购房者需缴纳24万元首付，与2008年的二成相比增加8万元;而二套房首付比例达到六成，购房者入市门槛更高。
其次，贷款利率上调，使购房者还贷压力不断增强。以等额本息贷款50万元，20年还清计算，2008年贷款基准利率为5.94%，同时购房者享有7折利率优惠，月还款额为3072元，而今年经过2010年开始连续5次加息，不仅基准利率上涨至7.05%，且7折优的惠利率已取消，当前月还款额为3892元，与2008年相比每月需多还贷820元，还款压力的大幅提升将使得部分需求无法入市。
最后，与2008年的调控政策相比，今年的新出台的限购政策更为严厉，直接使得部分具有实际购买力的需求失去入市资格。因此，当前市场中购房需求总量和2008年相比大幅缩减，即使房价继续回落，市场将以自住型需求逐步释放为主，而不会出现2009年的“井喷”现象。
多位市场分析人士认为，今年市的场的走向与2008年相比虽然十分相似，但由于两年所处的经济背景及调控力度均有差异，因此2008年底、2009年初市场成交触底反弹的现象将难以出现。预计在调控政策严格执行、力度不断加码的背景下，2012年春楼市成交将持续低位运行，成交均价也将随之出现回落。
