即将过去的2011年，天津滨海楼市经历了从新政伊始时的买卖双方观望僵持，到逐渐的促销“暗降”，再到下半年的楼市“超低价”频出。根据权威网站统计，截至12月中旬，滨海新区降价楼盘达到34个，是天津市降价楼盘最多的区域。和汉沽、塘沽等成熟区域不同程度出现“量价齐降”的情况相类似，在2010年大热的中新生态城、北塘以及响螺湾等新兴区域也面临着调控的巨大压力，很多区域热销情况不再。
塘沽单价平均降千元
根据搜房网数据监控中心的统计，2011年天津滨海新区新盘在售总量100个，降价楼盘34个，是全市降价楼盘最多的区域。在各个区域之中，汉沽有10盘进行了降价，是降价楼盘最多的行政区，塘沽和大港则并列第二，降价楼盘数量均为9个。塘沽降价幅度最高，单价平均降幅为1356元每平方米。尤其是进入到下半年，滨海新区频现“超低价”楼盘，从7、8个到20个点的点位方面优惠，单价降幅千元以上的楼盘不在少数。
“汉沽目前新房市场的均价在6000元至6500元每平方米，在今年年初，这个均价在7000元左右，很多好一些的项目单价都超过7000元了。”汉沽某项目经理介绍，今年下半年开始，汉沽很多项目都采取了积极促销的营销方式，促销的力度也越来越大。有的原价6800至6900元每平方米的项目，在年底推出的特价房优惠起价可以达到5300元每平方米。对于团购予以大幅优惠也成为了很多项目“以价换量”的重要方式。“由于区域比较小，购房者对于各个项目之间的价格比较敏感，进入年末，完全没有优惠的楼盘几乎很难在这种竞争中吸引到购房者了。”该名销售经理表示，汉沽目前新房市场项目众多，不少项目推出的产品具有同质化的倾向，洋房、小高层数量很少，多数为高层产品。由于目前市场上绝大多数为刚性需求客户，因此客户对于价格的敏感度特别高，一些价位较高的品质楼盘受到冷落，一些平价项目70、80平方米的小两室最受欢迎。
相比汉沽、大港等其他区域，塘沽的楼盘降价幅度之大在各个区域中居于榜首，有的项目单价相比高位时甚至降低了3000元之多。很多大盘项目的降幅尤为引人注目，位于胡家园地区的某项目售价从年初的每平方米万元以上降至8000元左右，位于河北路上的另外一个大盘项目的当前售价8000余元，相比价位最高时的12000元每平方米，每平方米几乎下降了4000元。
塘沽某项目策划经理表示，在严厉的调控政策实施之前，塘沽地区的房价曾经持续快速增长，房价一路从6000、7000元每平方米增长至一万一、一万二，甚至几乎找寻不到万元以下的楼盘，快速增长的房价掩盖了各个区域之间的成熟度，价格出现了虚高。经过严厉新政的“挤压”，塘沽一些成熟度较低区域的项目率先出现了大幅降价，将曾经虚高的价格水分挤出来，吸引刚性需求购房者入市。
和其他区域的降声一片相比，开发区新房楼市房价显得十分坚挺，除了个别楼盘出现降价外，多数楼盘仍然保持在不降不升的状况。业内人士认为，这是由开发区土地稀缺，高端楼盘项目众多的情况导致的。“开发区目前的项目以高端楼盘为主，比如万通华府以及今年下半年刚刚开盘的万科柏翠园都是这种类型。”业内人士表示，高端楼盘项目的目标人群几乎都是改善型客户，相比价格，他们对于楼盘的品质以及未来的保值增值更为关注，楼盘如果出现降价会影响这些客户对于楼盘未来价值的预判，因此这些高端楼盘即使在调控的大背景下，也不会轻易采取降价方式“自降身价”。
业内人士表示，根据统计，目前塘沽和开发区的新房存量达到了300多万平方米，以每个月可以销售10万平方米来看，仍然需要3年的时间，存量房数量的巨大将使未来各个项目之间的竞争更加激烈。从销售情况看，80%都是一室、两室的中小户型，仅有20%是洋房以及别墅产品，在刚性需求为主的市场，平价中小户型产品仍然是市场的主流。
北塘经济区销量“领衔”新区域
在2011年，北塘经济区、中新生态城、响螺湾商务区等各个新兴区域在严厉的新政调控之下，也感受到了“寒意”，有的区域成交量出现了大幅萎缩，也有的区域项目开盘变成了“一拖再拖”，仅有两三个项目独撑局面。相形之下，2011年，北塘经济区在各个新兴区域之中表现比较亮眼，楼市冷清的大背景下，在成交量上表现仍然不错。
“在2011年，我们项目的销售产品套数达到了250余套，销售额达到了4亿元。”位于北塘的滨海琴墅项目的策划主管表示，在严厉的调控政策下，项目的销售在下半年也受到了很大的影响，但是由于项目在今年1月份即已开盘，前半年良好的销售情况为项目完成今年的销售任务打下了很好的基础。“项目并没有实行降价的策略，而是采取了多种多样的活动以及施行多次开盘的策略，吸引客户注意力，效果还是不错的。”和滨海琴墅项目类似，作为北塘经济区第一个开盘的项目——泰达御海也已经完成了今年的销售任务。据项目一位营销人员介绍，截至目前，项目一期428套房源已经全部售罄。“项目是2010年12月份实现开盘的，因此一期的销售主要还是在今年完成的。”
和住宅产品相比，北塘不少项目的商业产品更受欢迎。据滨海琴墅项目策划人员介绍，项目在前段时间推出了十几套商业产品，没有经过大力宣传，仅仅通过之前住宅积累的客户就已经全部消化掉了。已经是现房销售的泰达御海项目同样在商业销售方面没有遇到太大困难，目前通过自然到访客户和之前积累客户，商业产品已经所剩无几。
业内人士认为，一方面，北塘经济区在销售过程遇到的主要问题是地缘性客群比较少，很多客户对于这一区域的关注度仍然不够，区域在交通等设施配套上仍然存在着不足，因此很多客户仍然对购买这一区域房源存在着观望的情绪。另一方面，今年十一北塘古镇已经开盘，商业的带动以及未来总部基地等周边配套的启动完善，肯定会带动整个区域的发展进而促进区域的住宅销售。
除了北塘经济区，随着区域内项目的陆续亮相，东疆港区作为滨海新区内又一新区域吸引了不少人的关注。和其他区域不同，“打造真正海景房”几乎成为了区域内所有已经亮相的项目主打的“招牌”。拥有海洋资源成为了各个项目的最大亮点。已经亮相的瞰海轩、万科东海岸已经进入到了储客阶段，在2012年，这些项目将陆续开盘，海景房将成为滨海楼市的一大亮点。
