从之前的‘只售不租’到现在的‘只租不售’，万兆慧谷在为‘腾笼换鸟’做准备。
下午5点多，天津天环客运站一层好利来蛋糕店的伙计们异常忙碌。此时店里的客人最多，写字楼里的白领们都下班了，在等车的时候会逛逛这里。这帮伙计每天主要忙两个时段，他们笑称是早高峰和晚高峰。
这个好利来的客源很大一部分来源于旁边的慧谷大厦写字楼，这个南开区的地标建筑聚集着大量具有高消费能力的白领，他们大都从事着与科技有关的工作，每当上下班时间，这股强大的购买力常常使蛋糕店里的伙计们手忙脚乱。
在这个27层的建筑里，集结了搜狐、58同城、TCS、家得宝等知名企业，98家入驻的企业大多以高科技企业为主。慧谷诠释着楼宇经济的生存哲学：手中永远有好牌才不会被清场。“科技南开”的分量在这里闪闪发光。
思维转变从招商开始
租金3元/平方米的慧谷在2009年底以前，一直以“只售不租”的经营模式存在着。在经过金融危机、房地产洗牌等一系列变迁后，万兆改变了策略。他们眼看着房价攀升和融资需求，认为保留楼盘可以留住企业的固定资产，也可以成为万兆集团资金运作(融资)的工具。于是，从做房产“改行”做楼宇的万兆提出了“只租不售”的经营策略。而他们的公关对象也从住户转变成了商户。
在做“楼宇”两年的时间里，慧谷从10%的入驻率增长到60%。但天津市万兆慧谷置业有限公司总经理赵春雅认为这个数字在写字楼领域并不算高，原因在于相比周边租金2元/平方米左右的一般写字楼，慧谷这个高档楼宇的租金相对较高。而且，他们在招商中也比较挑剔。
地处“科技南开”的慧谷对科技型企业很偏爱，相比之下，他们对商业服务类企业就显得没有那么热情了。“现在有很多服务类企业跟我们洽谈，但我们不太希望招这样的企业进来。他们进来后，人会很多，环境就相对较乱。”赵春雅向新金融记者介绍说。
新金融记者的采访是在慧谷大厦6楼完成的。据说物业公司之所以选择这一层办公，是因为这一层商户、住户多是“只售不租”时代留下的“产物”。据了解，慧谷售出的面积在5000平方米左右，大概20多个小间。相比于其他楼层，6层环境较为复杂，人员也不好控制，物业在这层办公，尽量进行一些管理工作。
赵春雅介绍说，这些卖出去的房子不好管理。房东对于自己的房产有权利租给任何人及任何公司，物业公司无权干涉。“我们对慧谷的定位是‘科技楼宇’，我们认为定位越集中，就越会产生聚集效应。但已售出房子的房东出租的对象多是小公司，与慧谷整个‘科技企业’定位不符，我们只能尽量管理。而现在‘只租不售’的经营策略可以选择商户。首先，你不符合‘科技型’，我们要考虑是否让你进来;其次，你不服从物业安排，我可以不租给你。比如有的企业要做灯箱，如果我们楼宇不允许，但你非要做，我们可以终止合作，目的就是保证整个楼宇的定位及环境。” 赵春雅说。
“属地率”增值计划
在定位明晰、大品牌企业的带动下，“科技”集群效应愈加明显。而万兆慧谷最期待的是他们离“亿元楼”(一年总税收达到一个亿的楼宇)更近了。
慧谷去年纳税额在1000万元左右，离“亿元楼”还有段距离。赵春雅说，提高税收要从两方面做起：一是通过大力招商，二是提高企业的属地率。
据了解，目前慧谷98家企业中，在南开区纳税的只有20%多，70%多的企业注册地并不在南开区，这样一来就无法对税收做出贡献。“我们在解决温饱、保证盈利后，要改变与客户的谈判方式，之前重点谈物业费，而现在要去谈企业能否迁过来。” 赵春雅说。
这需要有足够吸引企业“驻地”的砝码——环境和政策。
对于南开区的科技氛围，慧谷对自身的环境并不担心。“这里离鞍山西道较近，软件科技氛围较浓，就这个区域而言，慧谷大厦是配置最高的写字楼，并且周边交通便利。此外，搜狐、58同城、TCS等大企业聚集此地，而我们与TCS也有合作，整体环境适合科技型企业的发展。”入驻慧谷大厦的佳和科技有限公司总经理王冠楠说。
不久后，计划3年成为“亿元楼”的慧谷大厦作为重点楼宇将得到千万元的市、区两级财政补贴。《天津市人民政府办公厅关于促进中心城区加快发展楼宇经济的若干意见》、《南开区发展楼宇经济实施办法》中显示：纳入全市重点支持的中心城区商务楼宇，以2010年单项楼宇纳税额度为标准进行分级，给予一次性财政补贴，支持其改造升级。年纳税额在2000万元以下的，给予1000万元资金补贴;年纳税额在2000万元(含)至4000万元的，给予800万元资金补贴;年纳税额在4000万元(含)至7000万元的，给予600万元资金补贴。补贴资金由市、区两级财政各承担50%。“我们可以用这笔钱优化办公环境，并在一定程度上考虑对企业进行租金补贴，从硬件及软件不同方面吸引企业。”赵春雅说。
据天津市南开区人民政府招商与合作交流办公室主任王化顺介绍，目前南开区5000平方米以上的楼宇有55座，其中25座是重点楼宇，计划在3年内打造成为“亿元楼”。“天津市与南开区将以多项扶持政策助推楼宇经济的发展。”王化顺说。
记者手记
金融改革创新先行先试的天津开始了大力发展“楼宇经济”的步伐。“力争在2013年前每个目标楼宇都实现年税收1亿元以上”是天津发力楼宇经济的目标。《新金融观察》报拟从本期开始对天津市市内六区楼宇经济进行分类报道，对各区楼宇经济不同的业态定位及发展路径进行深入剖析。
本期报道走近天津市南开区——“科技南开”的科技优势明显。众多科研院校、1500多家科技型企业吸引着大批高新技术企业的聚集。就发展楼宇经济而言，“腾笼换鸟”或许是纠结楼宇运营商的一大难题。这需要时间、资金和精力。对于定位“科技”的楼宇来说，在解决“腾笼”历史遗留问题的同时，还要考虑“笼”腾出来了，“鸟”去哪找?
