8月的行情暖意让市场对“金九银十”有所期待，但从目前商品房的过度促销和二手房局部价格倒挂等现象不难看出，“金九银十”的大幅回暖可能性并不大。
暗降价格以换旺销局面
会员折上折，最高立省5万元，尾盘冰点价发售……近来，天津市民朱先生每天都会收到各类楼盘促销短信。他说：“每天都能收到这种垃圾信息，很多项目给出的优惠力度很大，有的甚至干脆直接降价，这些项目有天津市区的也有郊县的，看来开发商的日子不好过。”
事实上，整个8月楼市促销都在高调升级。据了解，自3月份限购令在天津落地以来，“有房难卖”成了不少新盘的普遍问题。津南区某项目售楼员告诉记者：“现在加大了优惠，但客户缩水依然很严重。”
滨海新区某楼盘已从年中的每平方米1万多元降至9000多元，有消息称下一步还计划降至8500元。业内人士表示，市中心项目尽管价格相对平稳，但新开盘项目定价已低于周边在售项目，且在售项目也在积极采取“暗降”措施，以形成“金九银十”旺销局面。
某中介机构专家表示，目前，天津的住宅市场受政策严调和高房价促使近几个月来成交量屡创今年来的低点，价格调整压力已经逐步显现。
价格倒挂暴露销售困境
新房优惠促销频现，也使8月份天津部分地区新房与二手房价格倒挂现象频发。最初，只是环外一些新项目的实际成交价格相比周边已开盘项目的价格低10%左右，比年初预期低15%左右，而现在，这种新房二手房的价格倒挂现象已愈演愈烈，蔓延至天津市中心城区，尤以梅江、奥城、西站周边等热点区域最为凸显。
丁女士由于要为儿子明年结婚准备婚房，所以近期经常在新盘和中介门店之间穿梭。前不久她签下了西站附近某新楼盘的购房合同。“同一个地段，新房不到1.6万一平方米，好一点的二手房竟然卖1.8万一平方米……”丁女士表示。对此，业内人士表示：“由于市内六区部分区域新开盘项目稀少，而且配套设施不完善，处在新盘未建成而周边二手住宅成熟的状态下，加上今年持续的房地产调控政策下的新盘成交量阶段性小幅下挫，成交价涨幅平平，所以受调控影响的新房成交价格低于部分二手房成交价格，倒挂现象在所难免。”某地产公司数据表明，西站周边的二手房每平方米价格在1.7万到2万元，而记者了解到目前西站周边新开楼盘的开盘均价在1.7万-1.8万元，部分二手房的价格要高于同区域商品房10%-15%左右。
卖房打起“体验”牌
限购令后购房者越来越理智的购买心态让开发商卖房子的难度越来越大。传统的优惠和赠送面积已经难以说服购房者，今年以来，更多开发商开始把宣传预算用在客户体验方面。
高尔夫球场、红酒品鉴会、专家论坛……各种形式的体验活动在楼市已不是新事物，但2011年的限购压力让开发商们格外热衷这种体验式促销。据了解，目前市场在售项目中有七成采用各种形式的现场体验。每场小型活动的预算在8000元至5万元不等，一些节点性的大型活动预算高达几十万元。
购房者老陈直言：“这种活动预算不低，每次有几十个意向客户参与，一个周末就要几十万元，整个销售周期下来，就要千八百万，肯定都要在房款里补齐。”
而某开发企业负责人表示，宣传费用是所有地产项目都会预先设定的固定成本，只是其所用方式会根据购房者的需求进行调整，但将其他宣传方式预算改为用在体验式宣传上并不会增加既定的成本预算。
