密集发布房地产新政，给购房者更多持币观望的理由：其一是期待更多利好政策的落实，其二是等待房价水平的调整到位。专家认为，购房者对后市信心的不足导致观望情绪仍然存在，开发商要增加销售面积，下调房价才是硬道理。
东方早报理财一周报记者/吴英燕
自去年10月以来，房地产新政层出不穷：契税税率下调、土地增值税和印花税暂免、房贷利率下限放宽、最低首付调低……在政策的刺激下，成交量回升明显，但是政策的积极效应正在削弱。
来自21世纪不动产上海区域市场中心的研究数据显示，去年12月二手房成交量较前两个月环比涨幅缩小。一手房市场同样如此，佑威房地产研究中心的数据表明12月新房成交量增幅环比下降。中央财经大学教授刘桓在接受记者采访时表示，房地产新政在短期内能刺激楼市，但不能从根本上搞活房地产市场。
楼市：政策难改寒冬氛围
2008年，中国楼市经历了十年来最严寒的冬天。来自发改委的数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格指数同比增幅自2008年2月起持续下滑，至11月，广州、上海等大城市甚至出现负增长。而房屋销售价格环比增幅下滑更为可怕，2008年8月，全国房屋销售价格指数环比增幅已出现负增长。
不过，在房地产新政刺激下，近三个月全国楼市成交量普遍上涨。第一创业的研究报告指出，2008年12月份，上海、南京、厦门等城市的成交量环比出现较大增长。业内人士认为，这是房地产新政的积极效应，但这种效应的释放期是短暂的，因此依然看淡今年的楼市。“去年底，我们预测今年下半年楼市会回暖，但是现在我们不做这样的预测，楼市何时能好转还得看宏观经济形势变化。”薛建雄认为，今年全年房地产市场仍处在一个相对低迷的状态。
房改十年的结果是房地产已然成为中国国民经济的重要组成部分，但宏观经济的景气程度对房地产市场的影响极大。去年来，次贷危机影响蔓延，国内经济也进入2002年新一轮经济周期的下行通道，而今年经济形势可能更为严峻。
刘桓表示，实体经济的下滑，导致居民收入减少，购买力下降，居民购房信心严重不足。数据显示，2008年一整年，国房景气指数持续下降，10月以后，指数更是跌到100以下。
毛治和刘桓都认为，政策只能在短期内对楼市起到刺激作用，而楼市真正复苏得等到宏观经济好转。
第一创业的研究报告指出，2008年12月份，上海商品房签约18900套，环比上升34.96％，环比涨幅为所有统计城市之最。
但毛治认为，从总体上看，国家推出的房地产新政并没有促使上海楼市回暖。她告诉记者，有数据统计，从2008年11月以来，上海一手房住宅成交量每天为500-600套，与正常800套相比还存在一定的差距。
中介：政策看上去很美
二手房交易市场是激活楼市的重要因子。去年10月来，国家出台了积极的政策刺激二手房交易市场。在暂免印花税、土地增值税，调低契税之后，国家规定对住房转让环节的营业税暂免一年，并且放宽二套房贷限制。上海中原杨浦区区域总监来舒凡表示，尽管不少客户仍然表示看淡楼市不愿出售，但是随着近两个月一系列政策的出台和落实到位，部分楼盘已经开始走出成交低迷。
但21世纪不动产上海区域市场中心分析师黄河滔却告诉记者，上海“新8条”营业税的减免实施并没有立即刺激二手房成交量的大幅上升。从21世纪不动产的门店反映情况看，市场行情较为一般。
据21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，去年10月全市二手住宅成交面积虽然仍在下滑，但与8、9月环比跌幅均超过一成相比，10月上海二手住宅成交量环比降幅已回落至3％左右的水平。
但黄河滔告诉记者，由于政策面、市场面的不明朗造成了去年10月二手住宅新增挂牌套数环比下降了18％。21世纪不动产鞍山路分行孟经理说，杨浦区的新增出售挂牌套数就较9月减少了两成左右，不少业主原本有意挂牌出售房源，但在一系列政策出台后，纷纷表示暂缓售房，待市场趋于明朗之时再考虑售房事宜。
不过，在印花税、土地增值税暂免、契税下调以及降息的多重利好刺激下，去年11月上海二手住宅成交量环比增长了三成左右，为近5个月来新高。不过黄河滔告诉记者，税费减免也使得小部分业主提高了售房价格，这样本就持有观望心态的购房者甚至决定暂时不买房。
此外，密集发布房地产新政，也给购房者更多持币观望的理由：其一是期待更多利好政策的落实，其二是等待房价水平的调整到位。这使得去年12月上海二手房成交量环比增幅减弱。
数据显示，继去年11月环比大幅增长三成之后，12月上海二手住宅成交套数再度增长了一成，环比增幅约为10.23％。业内人士认为，12月二手房市场的回暖幅度较小除了部分购房需求在11月份得以释放的原因外，多次降息、税费减免、优惠贷款政策的陆续出台也导致了部分购房者产生观望情绪，短期内阻碍了市场的回暖步伐。黄河滔说，造成二手房成交量增幅减弱的原因有：经过一系列政策密集出台后、交投双方对此略显麻木，政策消化需要一个过程；再者，部分板块在营业税减免上涉及面并不是很大，比如宝山上大、浦东上南等板块；更为重要的原因是购房者对后市信心的不足导致观望情绪仍然存在，入市节奏缓慢。
开发商：销售有所回升房地产新政，给开发商销售带来福音。
1月6日，万科发布公告称，2008年12月份，公司实现销售面积66.1万平方米，销售金额53.4亿元，环比分别增加57％和49.6％，同比则下降13.8％和13.5％。
同样，2008年11月，金地集团共实现销售面积13.16万平方米，较上月增长12.45％；销售金额12.71亿元，较上月增长10.72％。而绿地集团媒体联络人王昱星告诉记者，首套房7折优惠的政策刺激公司住房销售。
薛建雄告诉记者，由于前期房价上涨过快，所以有很多打压政策。如今房价下跌，政府不但取消了所有的打压政策，而且还出台免印花税、减契税、利率打7折等刺激政策。这对防止楼市严重下跌，稳定楼市，促进低迷市场的交易量起到了至关重要的作用。
但黄河滔认为，楼市的彻底回暖可能仍取决于宏观经济的好转和房价的回调到位。事实上，1月6日，住建部、财政部等四部委在新闻发布会上首度肯定去年开发商的降价，并暗示房价可能再降，业内人士认为这是管理层在给开发商释放降价的信号。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，宏观经济形势严峻，居民收入减少，购买力下降，开发商资金压力增加，这些都要求降价。“只有房价下调，楼市才能真正回暖，政策的效用是短期的。”
他表示，今年上海的房价应该要降。他认为，从总体上看，去年上海的房价没有出现大幅下调，原因之一是开发商尤其是一些龙头企业资金压力没有中小房企严峻，但今年情况会有所改变，开发商不降房价的后果可能会导致存货增加，资金压力增加，而资金冻结不循环同样也会增加开发商运作成本，尤其是在经济大环境不好的情况下，开发商会像挤牙膏一样，慢慢降低房价。
在尹伯成看来，上海的房价下调的空间仍然很大，他认为，内中环的房价可以再降5％～10％，而外环以外的可降30％。高盛也在本周公布的最新房地产研究报告中调低对今年内地楼价预测，由原来的下跌5％～10％，提高至下跌10％～15％。
不过，万科执行副总裁肖莉上周表示，目前万科的资金状况非常健康，现金持有量、净负债率等指标均处于良好水平。但高盛指出，未来二至三季，发展上的现金流压力不大可能得到大幅改善。并预期内地主要城市的房屋库存水平于今年上半年持续上升，对楼价和发展商的现金流状况均带来压力。
因此薛建雄认为，开发商要增加销售面积，下调房价才是硬道理。不过，他表示，由于目前市场上在售的新楼盘大多数是2007年高地价，高建材成本和公关费用开发的楼盘，开发商已经处在亏本状态，降价的空间极为有限。但2008年后开发的楼盘成本大幅下降，他们在2009年底上市时，也可以给出较有竞争力的价格。因此到今年下半年，经济面的趋稳会带来楼市的回暖，但新上市的楼盘成本较低，价格也会很实惠。
从长期来看，土地供给不足在中国是事实，因此降价也只是短期行为。从目前情况来看，经济大环境不好，消费者购房信心不足，开发商确实存在降价的压力，但降价与开发商长期的发展战略关系更为密切，如买地需要资金周转、上市公司需要较稳定的净利润回报股东等等。
