在2011年上半年，随着调控的深化，天津市的楼市热点区位发生着微妙的变化。环城四区和远郊区县成为楼市成交量的主战场。根据富思博得提供的数据显示，2011年上半年在天津楼市中，环城四区和远郊区县的商品住宅成交量达到了65%，成为越来越多购房者关注的热点板块。市内六区的商品住宅成交量虽然最少，但仍旧领航天津楼市价格制高点，滨海新区板块的商品住宅成交量虽然占全市总量的24%，却没有达到之前人们对滨海新区楼市热销的预期高度。
调控至年中，天津楼市已经“变脸”，下半年，天津几大区域会如何再变，与楼市放量有关，与产品结构有关，与价格调整有关，与政策动向有关……
市内六区 领衔人居制高点
2011年上半年，天津楼市在频繁的楼市政策中前行。虽有波折，但在市场观望气息浓重的氛围下，代表天津楼市的市内六区的商品住宅价格仍旧呈上扬趋势。市内六区的商品住宅，虽然在成交套数和成交的面积上比不上“环城四区”“滨海新区”及“远郊区县”，但是，在价格上仍旧是老大。
数据显示，天津市内六区上半年商品住宅成交量为4745套，面积为51.3万平方米，成交均价为16591元/平方米，环比2010年下半年上浮1%，同比2010年上半年攀升了24%。
究其原因，首先是因为市内六区的商品住宅价格的基数本身就很高，一直以来都是天津楼市上高价格商品住宅比较集中的地区。其次是因为市内六区土地日渐稀缺，在市内的商品住宅供应量有限的情况下，市内六区的商品住宅供应量相对其他地区来说比较少，而且价格偏高。
此外，数据显示，市内六区商品住宅销量占全市上半年成交量的11%，成交主要集中于和平区、河东区和河北区近期上市热销的少数新盘。后期市区万科、融创、天房、亿城、振业、中铁、仁恒等多家知名房企的新盘有望入市，商品住宅供应将持续增加，预期下半年成交量或将大幅攀升，但是成交价格不会过快增长。
环城四区 商品住宅销量位列第一
伴随天津环城四区整体面貌的改观，周边的房地产市场也变得热了起来，尤其是距离中心城区较近的西青、津南两区。这些区域的开发项目开始受到部分购房者的认可，周边也逐渐形成了多个成熟的居住区。现在，市民们不再纠结于中心城区的“小优势”，而是更看重城市“边缘”的无穷能量。
从上半年环城四区整体成交数据看，商品住宅成交套数占到整个天津市的28%，住宅面积占总面积的26%，紧随市内六区之后。
总体来说，环城四区受新政影响较小，成交均价基本保持稳定，成为新政下最抗压区域。出现这样的情况，首先是因为部分地产商看准了商机，包括天山水榭花都、首创·溪堤郡、金奥国际等大盘都抢先在环城四区中拿到地块。在项目运作过程中，开发商也致力于完善周边的配套设施，以吸引更多购房者的眼球。其次，自今年3月1日津十条正式公布以来，投资投机型需求和部分改善型需求受到限制无法入市，致使市场成交量不断下滑，支撑市场的力量主要是购买首套住房的刚性需求，客户的目光也开始向低总价的小户型房源倾斜。
另外，在环城四区中，西青区作为全面发展起来的新城，每个板块都已建成多个住宅大盘，其中最具有代表性的板块有中北镇、杨柳青和津涞公路沿线。随着各种体量楼盘的汇集、周围生活与交通配套的快速完善，区域内的居住氛围也日渐浓厚。数据显示，上半年西青区的商品住宅成交量在四区中居于首位，商品住宅成交套数占到四区的38%。
滨海新区 楼市继续发力
近年来，滨海新区一直是本市最耀眼的经济增长点。在区域背景的支持下，滨海楼市也呈现出自己的独特之处。随着城市建设的不断完善，道路、交通、配套等设施的进一步便捷，加之滨海新区人气的上升、环境的升格，市区内的准购房者开始将目光投向这里。可以说，目前的滨海楼市已经走上了一个高端化的发展时期。
进入2011年，作为天津重点开发的区域，滨海新区的地产业继续发力。在2270平方公里的范围内，重点建设的项目面积就达到了350平方公里。无疑，此刻的新区已成为天津城区的一块“飞地”，成为新植入城市机体的另一个心脏。
数据显示，今年1-6月，滨海新区商品住宅成交9966套，成交面积107.8万平方米，环比下降了6%，同比增长了26%;成交均价9000元/平方米，环比下滑了5%，同比攀升了1%。其中，塘沽逐渐成为支撑滨海新区市场成交的主要力量，其商品住宅销量占到滨海新区的44%，而开发区、汉沽、大港及空港、中新生态城等区域上半年供给和成交量则持续低迷。
其中的原因，一是随着滨海新区产业升级逐步深入，这一区域的经济发展促使可就业人口增加、周边配套完善以及交通设施更新;另外，新区中心的高素质人群不断增加，住房需求显现出直线攀升的态势。业内人士分析，可观的经济前景将支撑滨海新区楼市的未来发展，该区域内的住宅及商用需求也将继续加大。
远郊区县 楼盘销量后来居上
2011年上半年，在天津商品住宅走势疲软、同比成交量下降的大环境中，远郊区县的成交套数不仅没有下降，反而蓄势上升，超越了“环城四区”、“滨海新区”及“市内六区”，成为天津地产的一匹“黑马”。
数据显示，天津远郊区县上半年商品住宅成交总量为15775套，成交总面积达到162.2万平方米，成交量环比下降了16%，同比却增长了21%。这样的成交表现，也远远超出了排名第二的“环城四区”。从整体销售量情况来看，远郊区县上半年的商品住宅成交份额已经占到天津楼市整体成交套数的36%。
出现这种情况的原因，主要有以下两点：
首先，上半年，城郊各大楼盘持续打出低价优惠措施。以成交均价6200元/平方米来看，单价同比攀升10%，环比却仅上浮了1%。可见，主打远郊区县牌的开发商们，为了留住老客户、吸引新客户，可谓在价格上下定了决心。
其次，伴随城际高铁布站格局的改变，远郊区县的区域优势也逐渐凸显。今年年初，位于京津走廊的武清区，由越行站转变为客运站。其后，武清就愈发被赋予了新的看点。作为京津城际线上的新兴商业区，武清获得了更多地产开发商的青睐与驻足。从数据上看，上半年，仅武清区的成交量就占到了郊县总量的一半以上。
可以预计，下半年远郊区县商品住宅的销量将继续保持向上的态势，后期该区域的楼市热潮也将会更加给力。
