21世纪经济报道记者 王芳艳
在3月初浙江银监局发文要求当地商业银行不得放松或变相放松二套房房贷后，其他各地银监局亦出了类似文件。
上海银监局近日印发了《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》，要求在沪中外资商业银行落实国家信贷政策，除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，贷款首付款比例不得低于40％，且贷款首付款比例应随套数增加而提高，具体提高幅度按各总行相关原则自主确定。
不过，与浙江银监局文件不同的是，上海银监局表示，贷款利率在基准利率基础上按风险合理确定。
严禁变相放宽贷款条件
上海银监局表示，为进一步规范本市银行个人住房按揭贷款业务，上海银监局重申了有关规定：各商业银行在制定个人住房按揭贷款业务政策和办理相关业务时，应严格执行此前国务院、人民银行、银监会等公布的有关首付款比例和利率的相关规定。
除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，贷款首付款比例不得低于40％，且贷款首付款比例应随套数增加而提高，具体提高幅度按各总行相关原则自主确定，贷款利率在基准利率基础上按风险合理确定。
“这个文件综合了各个文件的精神。”一位国有银行人士分析，对二套房政策的严格规定包括了银发2007359号文和银发2007452号文，当时对二套房贷款首付比例和利率做了严格规定，不过2008年12月，国务院131号文中列明“对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定”，上海银监局此次在坚持贷款首付比例的底限上，同时又综合了国务院131号文的精神，“利率让我们按照风险来制定，还是比较合理的”。
同时，上海银监局还严禁变相放宽贷款条件，要求加强贷款审查制度执行力度，严控住房按揭贷款风险。
一是严禁以对VIP客户实行区别对待政策为名放宽贷款利率和首付款比例优惠政策的适用范围；二是严禁以另行发放个人消费贷款，或银行通过与中介机构合作向客户进行费用返还、垫付首付款等方式降低条件，变相突破监管政策；三是严格审查客户首付款的充足性和真实性，不得允许首付比例不足的客户以银行信贷资金或以信用卡透支等方式支付首付款。
这几点正是银行得以打擦边球的做法。
据银行人士透露，为了给客户发放更多贷款，同时规避首付不能低于4成的政策，一些银行确实会给客户发放个人消费贷款，比如给多套房的客户发放五成按揭贷款，同时再贷两到三成个人消费贷款，而个人消费贷款的利率则一般是基准利率下浮10％，比起上浮10％已有所下降，更重要的是突破了首付比例。
甚至，市场上也出现过“零首付”的现象，比如客户以评估200万的房子办理个人房屋抵押贷款100万，用作购买第二套房的费用，那么买第二套房其实也就是零首付了。
“在贷款用途上它是按揭贷款，但在担保方式上它又是房屋抵押贷款，所以有争议，但确实有银行愿意做。”上述国有银行人士说。
规范中介合作
除了上述内容，上海银监局还要求各行进一步加强个人住房按揭贷款业务中与中介机构合作行为的管理，统一规范合作模式。
“目前为了市场竞争，银行的二手房房贷都非常依赖中介来介绍客户，给中介的费用在去年也开始涨到了1％。”一家银行负责房贷的人士表示。
上海银监局表示，商业银行分行对该项业务应实行集中管理，加强对支行营业网点、一线营销人员的业务指导，强化合规意识，规范操作流程。完善中介机构资质评估和准入制度，对有违规宣传、提供虚假申请材料的中介机构应建立黑名单并有严格的退出机制，防范中介机构违法违规引发的操作风险和合规风险。要严禁通过恶意抬高中介机构手续费方式争夺他行客户。
上海银监局还要求各商业银行应选取信誉良好的房地产评估公司，并对房地产评估价格建立严格的审核制度，防止外部人员通过虚增评估价格达成“零首付”或“低首付”贷款。
为进一步落实贷款“三查”制度，提高基层行的内控执行力，上海银监局提出，要加强贷前调查，在办理个人住房贷款业务时，严格执行与借款人“面谈”“面签”制度，认真核查借款人信息，掌握借款人贷款真实意愿、偿付能力等。
其次还要加强贷时审查，严格审核借款人提交的文件资料、相关要件及客户经理贷前调查报告等，认真把好贷时审批关。此外还要加强贷后管理工作，加大对贷后资金流向的监控力度，定期回访借款人，严防假按揭违规行为，持续监控贷款风险。
上海银监局将加大对各商业银行个人住房按揭贷款的检查力度，严肃处理相关违规行为，以维护银行业市场竞争秩序。
实际上，上海银监局的行动并非个案。3月初浙江银监局明确表示，对已利用银行贷款购买首套住房，又申请贷款购买第二套且不属于改善型住房，以及多套住房的，坚持“贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高”的贷款条件。
