近日，央视连续报道了天津楼市出现的一些“空城”现象。这种现象的实际情况怎样?它是怎样产生的?会给楼市带来怎样的影响呢?本报就这些问题特别采访了本市四位房地产专家。
观点 用发展眼光看待“空城”现象
天津社会科学院经济社会预测研究所所长 卢卫
从区域上看，一些媒体所指的京津新城、东丽湖万科城、领世郡这些项目分别位于宝坻、东丽和津南，并不是靠近天津城市的中心区，所以大环境难免有配套方面的欠缺。尤其像京津新城、团泊新城这类新城建设，在规划中也属于一个较大的级别，需要经过一个较长周期的发展过程，甚至需要十年二十年去完善建设和吸纳人口，目前尚处在建设过程中，不可避免的配套不足等问题也会导致入住率偏低，特别是对于新城建设，我们要用发展的眼光来看待。从人群分析，自住的人通常要选择靠近工作、学习地点，生活更为便利的市区，而投资者的取向决定了其必然要投到产品稀缺，更具升值潜力的大项目。2006年以前，天津楼市的投资者尚不足10%的比例，目前则在30%左右，这部分投资者恰恰集中选择了市中心的高档项目和近郊的别墅项目。由于之前所言的空房率在投资者集中的区域是普遍存在的，因而我感觉选择京津两地的近郊别墅项目去统计投资者的入住率多少缺乏意义。
我们要了解，新城的建设是要吸纳几十万人口，起到疏散人口和促进周边区域发展的双重作用，新城的规划也都是谨慎而有据的。比如，团泊新城依据的是团泊湖的资源优势，宝坻京津新城要依托潮白河的资源优势，东丽万科城也是依据东丽湖的资源等等，随着新城的建设，对人口的吸纳也要经过一个长期的过程，但是人口的吸纳仍是需要先以配套建设完善为基础，在此期间，会经过一个空置率较高的阶段。
问题 “空城”统计指标还需要细化
南开大学房地产金融研究中心主任 徐保满
央视点名的几个项目大多集中在城郊结合部及郊县，都是规模大体量项目，由于项目位置较远，虽然已经通了煤水电气，但由于商业、轨道交通、医疗、购物等设施尚未完善，造成目前入住生活不便，从而导致许多业主延期入住。以红磡领世郡为例，项目总计160万平方米，全部入住后将达到3至4万户，而目前入住的仅在两成。事实上暂时的入住率少，并不代表大家不需要，很多业主是认可项目价值的，因而选择在最初时候买，待到整个生活配套条件成熟后再入住，这种情况在房地产市场普遍存在。所以，目前的入住比例不高，并不能说明购买项目的都是投资者。
“空置”这一概念是模糊的，有的是指别墅区的空置现象，有的说是已售出住宅的空置率，有的文章认为是已建成未售出的住宅的空置率。为保证房地产市场的稳健发展，需要关注的首先是已售出住宅的空置率，这一指标的增加说明购房者中的投资或投机者增多，会形成资源的错配和导致市场价格信号失真。其次要关注已建成住宅尚未出售而形成的空置，这一指标的增加说明，由于某种原因住宅商品房的供过于求，或是定价问题，或是区域内生活设施配套问题，或是交通的不便等形成的建而未售的状态，卖不出去的空置与已售出房的空置病因不同。
因此，对空置房的统计指标还需给以细化分析，如：要区分高端房的空置、低端房的空置、已售出商品房空置等，对已售出空置房的业主收入水平也应有所统计。由于城市扩建的需要，新建住宅小区，或成片开发的楼宇，在拟定建设计划时就应对吸引住群体防止投机引发的空置制定相关政策，如限制第二套以上的购买者，通过房地产税进行调节等。
关于空置率的讨论，不是现在才有的，也不是现在才发现的，其实早就存在。我们要到，由于一些项目布局不合理造成资源浪费，开发商开发后卖不出去，导致空置率较高。当然，这里也引出一个问题，就是敦促开发商在开发模式上改革创新。在北方，很多住宅项目建设普遍存在先建设后配套的问题，从而导致业主入住滞后的情况，而南方很多大的项目，都是先进行生活配套建设，包括交通方面的完善，然后再建设住宅，这样在交房后社区的入住率就很高。
反思 “空城”现象反映投资需求旺盛
天津房地产市场专家咨询委员会委员天津城建学院副院长 王建廷
我们过去的状况是房子盖好了售不出去，大量的房屋在开发商手里积压，空置房最高达到了八九十万平方米。而现在更多的情况是很多投资性的业主，手里一般都握有若干套房子，伺房价涨高时出手，这是典型的投机行为。而对另一部分需要房子的人来说，他们买不起房又没房住，所以形成了一部分人手里掌握着不少房却空置着，而另一部分人还没房住的强烈反差。这种空置我们叫做投资性造成的结构性空置。
“卖得好，没人住”，这种空置反映了当前房地产消费结构中存在相当比例的投资需求，这一点需要客观看待。房产作为一种资产，有一定的投资比例很正常，但如果形成想买房的人买不起，有钱的人囤积房产的情况，就会对楼市造成很大影响。要解决好这一问题，我认为不能单纯从价格上做文章。目前，国家已经采取了诸多举措，从长远应看加大保障性住房的建设力度。
今年的批地、批项目已经突出了对经济适用房、廉租房的侧重，现阶段国家宏观调控在天津已经有了明显效果。目前百姓持币观望心态加重，买卖双方正处于博弈之中，如果观望时间长，成交量持续走低，开发商资金链扛不住，房价就可能下降。但同时我们也要看到，由于历史原因，天津当前的房价和邻近的北京，包括上海、广州等一线城市相比较，价格并不算高，在滨海开发开放纳入国家发展战略，天津作为新的经济增长极这样的大背景下，也不能只用天津的收入水平来衡量天津的房价，这也是天津楼市的特殊性。
解决 用房产税解决“空城”问题
南开大学博士 刘玉录
现如今的房产都散置在了投资客手里，他们人数很多又不集中，不像在开发商手里的房子有限期，可以通过出台政策去降低开发商的控制率来促进市场上房屋的销售。
根据我去年的测算，09年的销售除去“蓝印”，本市投资性的购买量已经达到了20%，包括领世郡和一些西部新城，空置量已经不小了。由此我们应该尽快解决投资性房产的空置问题。
在解决方法上，我们国家应该尽快制订并出台房产税，从而加大投资性业主的持有成本。
现在控制投资者占有房产资源的征税，基本没有什么力度，对第二套第三套住房，不应该是购买时而应是在持有时大量征税。为什么不对持有房屋却不居住的业主大幅征税呢?他们浪费了大量的房产资源。在这方面，很多发达国家就是这样做的，政府出台政策把投资性的购买者逼出市场，从而改变房产结构不合理的局面，维护社会的公平。目前的投资性空置房对城市化没有好处，在这基础上的建造，是对郊区土地资源的浪费，是对城市化的一种损伤，现在粮食的不断涨价就与这种无用的耗费建筑和耕地成本有关系。
天津“空城”未超过警戒线
据21世纪不动产天津区域分部执行总经理张武介绍，5月份到现在，包括老盘新盘共上市100多个盘，七八月份还将有一二十个新盘陆续开始出售，积压不大，但投资的比重增强了很多，尤其是老城厢和滨海新区。我个人认为，目前天津市场实际的空置率在20%左右，未超过30%的警戒线。空置率过高对于房地产市场肯定有不好的影响，如果超过30%，将导致有限的房地产资源被浪费，真正有需求的人买不到房子，而另一方面又有一部分房子在空置，这会造成产品不能满足需求的假象，在逼迫房价推高的同时，也影响了市场整个供应链的变化。
