日前，我国首个民间房价指数——“中国民间精锐房价指数”发布。其研究结果表明，新政后截至6月底，北京超七成样本楼盘房价平均下降9.3%。据了解，民间房价指数的统计方式有别于目前任何一种。就该指数具体测算方式，天津市房价运行情况等问题，小组核心成员之一、地产少壮派论坛创始人王智中博士接受了记者的专访。
核心对话
百名“专家”组团研究
记者：“中国民间精锐房价指数”研究小组是何时组建的?
王智中：研究小组建于今年年初，由5名核心成员，100名来自全国房地产业一线或相关行业的专业人员组成。
记者：100多名一线专业人员是如何组织到一起的?
王智中：他们来自“地产少壮派论坛”，该论坛是非赢利的民间组织，本着“价值中立、趋势为王”的市场理念，希望能准确研究房地产业，注册会员达660人，核心会员分布于中国人民银行、证监会、发改委、国土部、社科院、审计署、省级政策研究室及万科、中海、绿地、绿城、阳光100等大型开发企业。当然，还有40余家媒体。
均价不足以反映市场
记者：目前统计局、房管局都在发布楼市成交统计数据，你们为什么要推出民间房价指数?
王智中：房屋价格是最重要的市场要素，起着配置社会资源的作用。不过，目前我国房价的统计方法有先天缺陷，其并不能真实反映市场信号。因此，我们推出了“中国民间精锐房价指数”，将每个月定期发布。
记者：你所说的“先天缺陷”指什么?
王智中：目前我国房价普遍采用的数据是成交价，但是一套房子一般只能交易一次，也就是说每一次统计对象都不同，理论上讲房价没有纵向可比性;同时，最终的统计数据为全市或全国平均值，由于区域差异性、房源差异性等，平均房价不足以真实反映市场，容易出现“被平均”现象。
估价样本为成员私宅
记者：“中国民间精锐房价指数”采用了怎样的统计方法?
王智中：我们首先以北京为标本城市，选取具有代表性的50个楼盘的50套房源，从福利房到商品房，从二环到郊区，从小户型到豪宅，从板楼到塔楼，均涵盖在内。我们采取“固定样本连续性跟踪”的研究方法，每月对样本房源进行科学估价，根据动态市场估价绘制价格变化曲线。
记者：目前很多新盘项目及二手房房主在销售初期都会虚报高价，最终成交价格可能会比报价低很多。对此，你们怎样采集真实房价数据?
王智中：我们的数据以小组成员自己的房屋作样本去估价，这样就能规避开发商买赠、二手房房主虚报价等价格假象，反映出真实的市场现状，贴近购房者切身感受。
房价年内不可能反弹
记者：民间房价指数统计显示，“新国十条”出台后房价已呈下降走势，未来还会不会继续下跌?
王智中：目前房价已进入下行通道，年内没有反弹的可能，肯定会继续下降。
记者：统计报告中指出，“新国十条”后超七成样本楼盘房价下降，您认为哪项调控政策对房价走势的影响最大?
王智中：你所说的现象是多项调控政策综合作用的结果，包括对二套房贷、三套房贷、异地购房的严控。从北京市场情况来看，限制三套房贷的政策起到非常强势的作用，直接抑制了投机性购房需求。
天津将成为标本城市
记者：你打算什么时候把天津作为标本城市发布房价数据?对天津房价走势怎么看?
王智中：我们正在筹划把天津作为标本城市。我认为，天津楼市的购买力不如北京强劲，投资投机性需求的占比也不像北京那样大，出台的调控政策没有过于严厉。此外，天津市场还有蓝印户口等政策支持，房价下降幅度不会达到9.3%。
记者：您认为年内天津房价会下降多少?
王智中：如果说北京房价下降已是“进行时”，那么天津则刚刚步入下行通道。从2009年南开等区域房价从10000元飙升至20000元来看，天津楼市还是存在泡沫，预计年内房价将会下降两三成。
样本数据
七成楼盘降价一成
“中国民间精锐房价指数”研究结果表明，1至4月所有样本楼盘价格全部上涨，平均幅度为24%，个别楼盘上涨100%。研究人员认为，如果国家没有当机立断进行宏观调控，2010年房价可能在2009年的基础上再涨一倍。4月14日“新国十条”出台后，效果逐渐显现，超七成样本楼盘房价下降，截至6月底平均下降9.3%，但远远低于1至4月的涨幅，也就是说房价并没有调整到2009年年初水平。
此外，降价样本楼盘中，呈现“从外到内”特征。其中，北京四环内楼盘涨跌互现，幅度都比较小;四环外楼盘“跌声一片”，且降幅比较大，个别楼盘出现20%的降幅。进一步分析发现，之前涨幅大的区域跌幅也较大，比如燕郊、通州、大兴等。
业内声音
应当鼓励民间机构
“中国民间精锐房价指数”的发布在业内引起了热议。本市某研究机构相关负责人表示，民间机构做房价走势分析应该得到鼓励，其结果大致符合专业机构所作的预测，但是在理论基础方面还待完善。“王智中等研究小组成员不应闷头做研究，只对外发布结果，而应把研究数据都公开，让市场检验采集样本的科学性、准确性，这样才能增加数据的可信性。”纵横地产总经理张良同样认为，应该鼓励民间机构对于房价走势的分析研究，但是其结果的准确性需要时间来检验，目前还不好说。
